מאת עו"ד רבקה-רביד רובין
ביצוע עסקה בנכס מקרקעין היא ככל הנראה אחת העסקאות הגדולות שתעשו.
לפני מכירה או רכישה, חשוב לעשות בדיקה שמאית שתבדוק את מצבו של הנכס.
אנו יודעים שמחירם של נכסי מקרקעין מושפע מגורמים רבים וביניהם גורמים תכנוניים וגורמים משפטיים.
לפני מכירה נכס מקרקעין רצוי לבדוק האם אושרו תכניות בניין עיר חדשות המשביחות
את הנכס ואשר יגררו חיוב של היטל השבחה ואף יכולים לשנות את יעודו של הנכס, כאשר במצב זה,
הדבר כמובן ישפיע על שווי הנכס. לפני קבלת החלטה של מכירת נכס מקרקעין רצוי לעשות
בדיקה של זכויות הבניה הקיימות או העתידיות.
הסיבה לחיוניות הבדיקה היא שבזמן שהנכם בעלי הנכס, הוועדה המקומית יכולה לאשר
תכנית בניין עיר שמשפיעה על הזכויות בנכס ועל שוויו.
לעיתים הוועדה המקומית מקדמת תכניות בניין עיר, מגדילה את זכויות הבניה, ואז שווי הנכס שלך יכול להיות מושפע מכך.
לפני רכישת נכס מקרקעין חשוב לערוך בדיקה מקיפה הכוללת, בין היתר:
* בדיקה קניינית ומשפטית (הכוללת בדיקת אופן רישום הזכויות ובדיקה תכנונית הכוללת בדירת זכויות בניה
* בדיקה של רישוי וייעוד של הנכס (האם הנכס בנוי על פי היתר בנייה ו/האם הנכס משמש בפועל בהתאם
ליעודו התכנוני-ראה מקרים בהם נכס שיעודו מחסן או משרד שימש בפועל למגורים).
פנייה לשמאי מקרקעין לפני רכישת הנכס יכולה למנוע עסקה שתסב
הפסדים כספיים ,להבהיר את פרטי הנכס, ולעזור בקבלת ההחלטה הנכונה ביותר עבור רוכש הנכס .
השמאות כוללת, בדרך כלל:
בדיקה של זכויות הבניה, בדיקה של תכניות בניין עיר המשפיעות על הנכס (תכניות פוגעות או משביחות),
בדיקה האם הנכס בנוי כחוק ו/או קיומם של צווי הריסה או הליכים אחרים המתנהלים בהתאם לחוק התכנון והבנייה.
הבדיקה השמאית כוללת, בין היתר :
* בדיקת חוקיות נכס: עיון בתיק הבניין לווידוא כי הנכס נבנה כדין וקיימים היתרי בניה מאושרים.
* בדיקת מצב תכנוני הכוללת בדיקת תכניות בניין עיר החלות במקרקעין,
זכויות בניה קיימות ועתידיות, מגבלות תכנוניות, בדיקת ליקויי בניה וצווי הריסה.
חשוב לציין כי ניתן להזמין שמאות מצומצמת או מורחבת,
לפי הצורך, מחירה בהתאם. המלצתי היא להעדיף את השמאות המורחבת והמקיפה ביותר
שניתן לקבל ו/או שנהוג לקבל בעסקאות דומות.
זיכרו: ניסיון לחסוך הוצאה בעד שכר טרחה של שמאי עלול לגרום נזקים כספיים כבדים,
בטווח הקצר והארוך, ומבחינה חסרה ושגויה של כדאיות העסקה שאתם עומדים לבצע.