​

אחד הנושאים המשמעותיים ביותר ברכישת דירה חדשה או דירה מיד שנייה הוא בחינת קיומו של היתר בנייה והשימושים המותרים בדירה הנרכשת על פי תכנית בניין עיר בתוקף.

כל אדם הבונה מבנה קבוע כלשהו מחוייב בקבלת היתר בנייה בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה והוראות הועדה המקומית לתכנון ובנייה של הרשות המקומית.

בבואה של הרשות המקומית לבחון בקשה להיתר בנייה,  נלקחים בחשבון שיקולים רבים ומגוונים שמטרתם להסדיר את הבנייה החדשה ביחס לבנייה קיימת בסביבתה כגון: שיקולים מבניים,  הנדסיים,  בטיחותיים וכיו"ב.

עם סיום הבנייה,  מקבל המבנה טופס 4 הקרוי גם טופס אכלוס ומטרתו לאשר שהמבנה אכן נבנה בהתאם לכך ההוראות וההתניות שהופיעו בהיתר הבנייה שניתן בתחילה.

לפיכך,  בדיקה ובחינה של קיומו ומהותו של היתר בנייה הינה הכרחית ועליה להתבצע עוד בשלב המו"מ שאתם מנהלים לרכישת המבנה.

לקיומו של היתר בנייה ולהתאמן המבנה להיתר נודעת חשיבות רבה,  הן מבחינת החוקיות הבסיסית של המבנה,  הן מבחינת השמאות שתינתן על הנכס ובעיקר מבחינת המשמעויות הפליליות של סעיפים מסוימים בחוק התכנון והבנייה המשיתים קנסות כבדים ואף מאסר על עבירות של בנייה ללא היתר.

שימוש חורג,  לעומת זאת,  הינו שימוש החורג מהשימוש המותר על פי תכנית בניין עיר החלה על הנכס.  לדוגמה:  השימוש המותר הוא למגורים והשימוש בפועל הוא לעסק/מסחר וכיו"ב.  במקרה כזה,  יש להגיש בקשה מיוחדת להתרת השימוש החורג מהתכנית. לשימוש חורג כאמור נודעת גם משמעות בהיבט של מיסוי מקרקעין הפועל על פי מבחן השימוש בפועל ולכן בבואו של בעל נכס למכור דירת מגורים אשר שימשה בעיקרה לעסק,  לא יוכל בעל הנכס לבקש מדרגות מיסוי או פטור הניתנות לדירות מגורים.

קצרה היריעה מלהכיל את כל שניתן לומר בנושא זה והוא מורכב מאוד.

ככלל,  בדקו את היתר הבנייה לפני רכישת הנכס ואת תכנית בניין העיר שחלה על הנכס. את המסמכים הנ"ל ניתן לקבל אצל הרשות המקומית בקלות יחסית.

ישנם מקרים רבים,  ברשויות המקומיות השונות,  שקיומה של חריגה בנייה לא בהכרח יפריע לביצוע עסקת מכר בנכס,  בין אם כי מדובר בחריגה מינורית או לחלופין בנייה שבוצעה לפני שנים רבות והוכשרה לכאורה על דרך ה"כופר" קרי,  שולמו בגינה אגרות בנייה והיטל השבחה אך לא הופק היתר בנייה כדין. במקרים כאלה,  והם רבים,  ניתן,  אם כי בזהירות רבה ותוך בדיקה קפדנית של כל המשמעויות,  לבצע את העסקה ולהעביר באופן שלם את הבעלות ע"ש הקונה.

אנא התייעצו עם עו"ד המתמחה בעסקאות מקרקעין,  שמאי,  מהנדס וכל איש מקצוע שיוכל לבחון עבורכם את משמעויות העסקה אותה אתם עומדים לבצע.

בהצלחה רבה

עו"ד רביד רובין