​​הפינה המשפטית החודשית - מאת עו"ד רביד רובין
​
מהי חברת גוש חלקה ובאיזה אופן מבצעים עסקת מכר בדירה הרשומה בחברה כזו?
​
מקורן של חברות גוש חלקה, הוא בבניינים אשר נבנו במרכזי ערים בשנות ה-50 , כאשר רישום הזכויות בבניינים אלו הוא כפול: בפנקסי המקרקעין (טאבו) וברשם החברות.
כאמור, אופן הרישום, כמו גם ביצוע העסקה, בחברת גוש חלקה, הינו שונה, מביצוע עסקה רגילה למכר זכויות הרשומות בפנקסי המקרקעין בלבד.
הרישום מתנהל באופן שבו חברת גוש חלקה היא בעלת הנכס (הבניין והדירות) והיא מעניקה זכות חכירה לרוכשי הדירות.
לכן, בבניינים השייכים ורשומים בבעלות של חברת גוש חלקה, לא נמצא רישום בית משותף ותתי חלקות ייחודיות לבעלי הדירות, כי אם זכות חכירה הרשומה לטובת בעל הדירה על בעלות החברה וכן מניות שהוקנו לבעל הדירה במרשם החברות.
אופן הרישום של בעלי זכות החכירה בדירות בחברות גוש חלקה, הינו נחות מרישום רגיל, הואיל והוא אינו מקנה זכות קניינית.
במהלך השנים נוצר הצורך להעניק לבעלי הזכויות היבט קנייני ולהפוך חלק מהחכירות שהוקנו לבעלי הדירות, לחכירות לדורות לתקופה שמעל 25 שנה – אך גם במקרים אלה, העברת הזכויות תהא, בדרך כלל מוגבלת ומותנית בהסכמת החברה, לרבות הצורך בחתימת החברה על מסמכי העברה לפנקסי המקרקעין ולרשם החברות.
הסיבה העיקרית להופעת חברות גוש חלקה, הייתה, בשעתו, פרצה בחוק שאפשרה תכנוני מס כאלה שמטרתם להתחמק מתשלום מס שבח מקרקעין לאור מכירת דירות דרך העברת מניות בלבד.
כיום, החוק כבר מסדיר סוגייה זו של העברת זכויות ואינו מאפשר התחמקות מתשלום מס בדרך זו – לכן, לא נמצא היום חברות גוש חלקה חדשות, אלא רק שארית היסטורית לאלו שקמו בשנות החמישים.
עורך דין המייצג מוכר או רוכש של דירה הרשומה באופן זה, יידרש לבדיקות כפולות הן בפנקסי המקרקעין והן ברשם החברות.
לאור העובדה שרישום הזכויות אינו ממצה, נדרש לבחון את כל מסמכי היסוד של העסקה כלומר, ננסה לאתר כל מסמך היסטורי שקשור לדירה הנמכרת: בהיבט של פנקסי המקרקעין נבקש לראות את הסכם הרכישה המקורי, שטר חכירה, תשריט של הדירה וכל מסמך אשר יעזור לנו לזהות באופן בלתי משתמע לשני פנים את היחידה הנמכרת ואת זכויות המוכר בדירה. בהיבט של מרשם החברות נבקש לראות את שטר העברת המניות שניתן למוכר הדירה, נסח החברה, ונוודא שהחברה עדיין פעילה וכי בעלי זכויות החתימה בה עדיין קיימים לצורך חתימה על מסמכי העברת זכויות ו/או מניות.
החלטת רוכש פוטנציאלי לרכוש דירה הרשומה בדרך זו, מעלה צורך בהתמודדות משפטית לא פשוטה עם בעיות רבות ובדיקות מיוחדות וקפדניות שעל עורך הדין לבצע בעסקה כזו.
עם זאת, נראה כי רוכשים רבים מקבלים לעתים ייעוץ משפטי להימנע מראש מהתמודדות כאמור וכפועל יוצא, להימנע מרכישת דירה הרשומה כך.
במקרה כזה, ישכיל הרוכש, אם יבקש לעצמו ייעוץ משפטי, אצל עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ומכיר היטב את המטרייה המשפטית, וזאת על מנת שיוכל להתמודד עם עסקה מסוג זה, מבלי לגרום לרוכש הדירה להפסיד דירה טובה עבורו ומתאימה לצרכיו.
הפתרון האידיאלי לבניינים הרשומים באופן זה הינו רישום בית משותף אך פתרון זה אינו פשוט ומצריך פעולות משפטיות רבות ולעתים איתור מסמכים ישנים מאוד על מנת לאתר את כל שרשור הזכויות מאז הקמת החברה ועד למצב הזכויות הנוכחי בה.
לאור הקושי הנ"ל, נמצאות עד היום חברות גוש חלקה רבות המצריכות מאתנו, ציבור עורכי הדין, להתמודד ולבצע את סוג העסקה הזה באופן הבטוח והאחראי ביותר כלפי לקוחותינו.

בהצלחה. ​
​