שמאות מוקדמת לפני חתימת הסכם מכר דירה

החלטתם לקנות או למכור דירה?
ישנם מצבים המחייבים קבלת שמאות מוקדמת טרם חתימת הסכם המכר.

במה דברים אמורים?

רוכש נכס:

מרבית רוכשי הדירות (בעיקר זוגות צעירים העתידים לרכוש את דירת המגורים היחידה שלהם) נעזרים במימון בנקאי לצורך רכישת הדירה. המציאות הרווחת הינה – הון עצמי בגובה של 30% מתמורת הדירה והון בנקאי קרי, משכנתא, בגובה של 70% מתמורת הדירה.

בנקים למשכנתאות נותנים, במרבית המקרים, עד 70% מימון לצורך רכישת דירה ראשונה.

במצב זה, היה והערכת השמאי תהא נמוכה מן הערך החוזי, הרי שבנק למשכנתאות יעמיד מימון בגובה של 70% מהערכת השמאי והתוצאה הישירה תהא שרוכש הדירה ייאלץ לגייס הון עצמי נוסף על מנת להשלים את הרכישה – תוצאה מאוד לא רצויה העלולה להביא רוכש לכדי הפרה יסודית של הסכם רכישה, כל עוד לא דאג מבעוד מועד לקחת שמאות מוקדמת ולוודא שיש בידיו את ההון הנדרש לביצוע העסקה.

מעבר לבחינת שווי השוק של הדירה לצורך הערכת הסיכוי לקבלת המשכנתא הרצויה, הרי שבמסגרת הבחינה השמאית המוקדמת, יוכל רוכש הדירה ליהנות גם מבדיקה תכנונית וקניינית של הנכס קרי, שמאי מקרקעין בוחן את זכויות המוכר בנכס ומברר את מהותן (בעלות/חכירה) וכן בוחן קיומם של הערות ו/או שעבודים הרובצים על זכויות המוכר כגון: הפקעות, עיקולים, צווי הריסה או כל הערה ו/או צו אחר המונעים את העברת הזכויות, כל עוד לא נמחקו מהפנקס המנהל את זכויות המוכר בדירה (הבהרה: ייתכן רישום ברשות מקרקעי ישראל ו/או בלשכת רישום המקרקעין ו/או בחברה משכנת). כמו כן, אחראי השמאי לבחון את תיק הבניין בעירייה על מנת לוודא התאמה מוחלטת של הדירה, כפי שהיא בנויה בפועל, להיתר הבנייה שעל פיו נבנתה.

מוכר נכס

להבדיל מסוגיית המימון של רוכש הדירה, נדרש גם מוכר הנכס לקבל שמאות מוקדמת ולרוב (אם כי לא רק) צורך זה יבוא לידי ביטוי אצל מוכרים אשר בבעלותם דירות גג, מגרשים, בתים צמודי קרקע.

במקרים אלה יידרש המוכר לבחון מראש, באמצעות שמאות מוקדמת, מהם החיובים שיחולו עליו בעת מכירת זכויותיו במקרקעין. – הדברים אמורים בעיקר כאשר ישנן זכויות בנייה נוספות בלתי מנוצלות, אז, ברוב המקרים, יידרש המוכר לשלם היטל השבחה לרשות המקומית, ואם תמורת הדירה מושפעת מקיומן של זכויות בנייה נוספות אלה, הרי שהוא יידרש לשלם בנוסף גם מס שבח המשולם רשות המיסים במשרד האוצר. כמו כן, יבדוק השמאי אפשרות לחיוב בתשלום דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל בנכסים הרלוונטיים.

אם כך, שמאות מוקדמת רצויה מאוד הן למוכר והן לקונה המבקשים להיכנס בבטחה לעסקת מקרקעין, תוך ידיעה ברורה היכן הם עומדים מבחינה כספית, כל אחד בהיבטים המשפיעים עליו.