מאת עו"ד רבקה-רביד רובין
בכל הסכם הנוגע לנכס שלכם – אין להתפשר.
רבים נוטים לחשוב כי חוזה
שכירות אינו בעל חשיבות רבה מידי,
ובמקרה הכי גרוע נפנה לבית המשפט בדרך פשוטה
ומהירה,
אשר תפתור את הבעיות עם השוכר – אך
ההפך הוא הנכון.
פניה לבית המשפט כורכה בדרך ארוכה ומייגעת.
החשיבות הרבה בהסכם
שכירות מקיף ומדוקדק הינה רבה ביותר,
ומהווה
תנאי מהותי ליחסי שוכר – משכיר תקינים.
במקרים רבים שוררים יחסים טובים בין הצדדים
אך
יש לזכור שהסכם השכירות החתום מהווה מסגרת המחייבת
את הצדדים ולכן אין להקל בו ראש.
אחד הסעיפים המשמעותיים ביותר בחוזה שכירות,
הוא סעיף המאפשר לשוכר
להאריך את תקופת השכירות
בתנאי שהודיע על מראש למשכיר על כוונתו לעשות כן.
אפשרות
זו מכונה "תקופת אופציה".
קיים ניגוד אינטרסים מובנה בטיב היחסים
שבין
משכיר לשוכר כי בעוד שהמשכיר ירצה להניב רווח מקסימאלי
מהנכס שבבעלותו ולא לסכן
אפשרות זו.
הרי שהשוכר יכוון לתשלום נמוך יותר למשך תקופה ארוכה יותר.
לפיכך יש
לנסח באופן ברור ושאינו משתמע לשני פנים את התנאים
החלים על תקופת האופציה לרבות
גובה שכר הדירה בכל אחת
מתקופות האופציה וכן מספר תקופות האופציה שהמשכיר מסכים
להעמיד לרשות השוכר.הואיל ותנאי השוק נתונים לתנודות ושינויים.
סביר להניח שהמשכיר
יבחר שלא להתחייב לתקופות אופציה רבות.
לעומת זאת, נוכל לראות סוג אחר של בעלי
נכסים שיעדיפו את
תחושת הביטחון והשקט הנפשי הכרוכים בהתמודדות עם שוכר
אחד לתקופת
שכירות ממושכת או לחילופין לתקופות אופציה רבות.
יש לנסח את הסכם השכירות בקפידה ורצוי לשכור לצורך כך שירותיו
של עורך
דין המתמחה בדיני חוזים ומקרקעין.
אין ספק ששכר טרחתו של עורך הדין יהיה זעום ביחס
ההוצאה
הכספית העלולה לרבוץ לפתחו של המשכיר אם "יסתבך" עם שוכר מפוקפק.
רבים נוטים להסתמך על חוזים קודמים, או כאלה המוצעים למילוי עצמאי,
אך יש להבין כי
חוזים אלו אינם מתאימים תמיד לעסקה הספציפית.
הסכם שכירות ראוי אמור להתאים
לנסיבות המסוימות של עסקת
השכירות ולכסות את מרבית ההשלכות הנובעות מיחסי השכירות.