רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך

החל מאיזה שלב בפרויקט תמ"א 38 ניתן לרכוש דירות חדשות מהיזם ואיזה בטחונות ישנן לרוכשים?

עו"ד אלעד וייסטוך מתריע על הבעייתיות שעלולה להיווצר לרוכשי דירות אם הדירות יימכרו במועד מוקדם מדי או בקצב תשלומים מהיר מדי.

עסקאות למכירת זכויות בנייה במסגרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) הן עסקאות מורכבות וארוכות טווח, שמעורבים בהן שחקנים רבים: בעלי הדירות הקיימות, היזם, הבנקים שממשכנים את הדירות הקיימות, הבנק המלווה את הפרויקט, רוכשי הדירות החדשות, וכמובן הבנקים שנותנים להם משכנתאות.

כשמדובר בפרויקטים לחיזוק ובנייה על גבי בניינים קיימים (תמ"א 38/1), במקרים רבים פרויקטים אלו נבנים ללא ליווי בנקאי, באמצעות ההון העצמי של היזם והתשלומים של רוכשי הדירות החדשים.

בפרויקטים אלו קיימת בדרך כלל הגבלה על קצב מכירת הדירות החדשות על ידי היזם, וזאת על מנת להבטיח שהיזם לא "ירוץ" למכור את כל הדירות החדשות, טרם מילא את התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות הקיימים.

לפי המנגנון המקובל ברוב העסקאות הללו, לאחר הוצאת היתר הבנייה וקודם ביצוע העבודות בפועל, על היזם למסור לדיירים ערבויות בנקאיות תוך הגבלת קצב מכירת הדירות החדשות שבונה היזם.

מנגד לרוכשים החדשים לא ניתנת ערבות בנקאית לפי חוק מכר דירות, כמקובל בפרויקטים רגילים של רכישה מקבלן אלא נרשמת לטובתם הערת אזהרה בלבד. הערת האזהרה נרשמת על תת-חלקה נפרדת המעגנת את זכויות הבנייה של היזם.

לאור האמור, רוכשים של דירות חדשות בעסקאות תמ"א 38 מעין אלו, נדרשים לבדוק היטב את ההסכם המקורי שבין היזם לבין בעלי הדירות ואת סמכויותיו למכור דירות חדשות.

כמו כן, עליהם לדרוש לקבל הערת אזהרה על היחידה הרישומית הנפרדת, ולשלם לפי קצב תשלומים שמרני, הכפוף לקצב התקדמות הבנייה על פי החוק. חוק המכר דירות קובע כי כאשר הבטוחה שניתנת לרוכשים היא הערת אזהרה, קבלת הכספים תלויה בקצב התקדמות העבודות. בתקנות שהותקנו מכוח החוק, נקבע מהו שיעור התשלום המקסימלי שרשאי היזם לגבות מהרוכשים בכל שלב ושלב.

עסקת רכישת דירה היא תמיד עסקה מורכבת על אחת כמה וכמה רכישת דירה חדשה "על הנייר". מעבר לכך, בפרויקטים של תמ"א 38 ישנה מורכבות נוספת כאמור.

על כן מומלץ לרוכשים של דירות בפרויקטים מעין אלו, לשכור את שירותיו של עו"ד שיבדוק עבורם את העסקה ויאפשר להם לישון בשקט בידיעה שעשו עסקה בטוחה וכדאית.

מאמר זה לא מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ולא ניתן להסתמך עליו ככזה.

עו"ד אלעד וייסטוך מתמחה בעסקאות נדל"ן שונות,
ניתן ליצור קשר ליעוץ ראשוני בטלפון 03-6122111.