פרוטוקול סיכום מפגש 12/06/2022
לכבוד - בעלי הדירות בכתובות:
אבא הלל 50-52 רמת גן
פני הגבעה 4
הדקלים 19
הנדון:
סיכום כנס נציגות – הצגת עו"ד דיירים
שלום רב,
להלן עיקרי הדברים כפי שהוצגו בכנס הנציגות
שהתקיים בתאריך 13/6/22:
1.
כפי
שצוין במפגש הקודם, הצעד הראשון הנחוץ לקידום התהליך הוא מינוי עו"ד דיירים.
במהלך הערב, הגיעו מס' משרדי עו"ד בתחום ההתחדשות העירונית ע"מ להציג את
פעילותם ובנוסף לענות על שאלות מצד המשתתפים בכנס.
2.
כפי
שהוצג על ידי עו"ד המשתתפים – תפקידיו של עו"ד הדיירים בהתחדשות
העירונית הם:
א.
בחינת
יזם מוצע (איתנות פיננסית, ניסיון, איכות וכו')
ב.
במידה
ואין יזם מוצע או לפי דרישת הדיירים – עריכת מכרז יזמים ובחינת ההצעות השונות.
ג.
ניהול
מו"מ לשיפור ומיטוב תנאי העסקה.
ד.
ניהול
את כלל ההתקשרות בין עו"ד היזם לבין הדיירים.
ה.
ייצוג
משפטי לדיירים מתחילת ההתקשרות ועד לרישום הדירות בטאבו.
3.
ישנה
אפשרות לבחור מס' עו"ד או אפילו עו"ד לכל בניין, אך ישנה עדיפות לעבוד
מול משרד שייצג את כלל המתחם.
4.
במפגש
עלתה סוגיית הבחירות שיחלו בשנה הבאה ובהקשר ישיר לכך את חשיבות קידום הפרויקט
בצורה מהירה, איכותית ויעילה.
כאשר שנת הבחירות מתחילה, כמעט ולא מקדמים תוכניות חדשות עד לסיום הבחירות ובשל כך
ישנה חשיבות להגיש תוכניות בעירייה עד לסוף השנה, אחרת נאלץ לחכות עד לסיום
הבחירות כדי לקדם את הפרויקט.
5.
הוצג
כי עיריית רמת גן ערכה תכנית מתחמים נקודתית לשכונת הגפן וספציפית ל4 המבנים
המדוברים.
מתחם זה נקרא "מתחם 6" והוא כולל את אבא הלל 50-52, פני הגבעה 4 והדקלים
19.
לפי תכנון העירייה, ניתן לבנות בשטח זה בשתי צורות:
א. בנייה מרקמית של שני בניינים – בניין
בן 14 קומות ובניין בן 10 קומות.
ב. מגדל יחיד עד 30 קומות.
סך הדירות המשוער במתחם לאחר הבניה הינו כ-90 דירות סה"כ.
להלן קישור לתוכנית
המתחם - מתחם
6
6.
הובהר
ע"י עו"ד השונים כי בד"כ התמורות כמעט זהות בין היזמים השונים,
משום שישנה חובה חוקית לתוספת מ"ר מסוים הכולל ממ"ד ומרפסת, אך כי ניתן
לעיתים להוסיף על כך מ"ר נוספים (תלוי מו"מ מול היזם והעירייה). בנוסף
צוין כי עיקר המו"מ מתנהל בנוגע למפרט הדירות ואת עניין זה בד"כ ניתן
לשפר באופן משמעותי ולהרוויח יותר מהיזם.
7.
בעניין
מכרז יזמים – זהו אינו מכרז אמיתי משום שאינו חובה ע"פ חוק המכרזים, אלא
התנהלות אל מול יזמים שונים להגשת הצעות כלליות בנוגע למתחם/פרויקט זה.
ההצעות מועברות לעו"ד המייצג את הפרויקט ולאחר בחינה מעמיקה מוצגות לדיירים
(לנציגות) מס' מההצעות הטובות ביותר לבחירה.
8.
סוכם
עם הנציגות כי בחירת העו"ד מהרשימה שתצוין מטה, תתבצע עד לתאריך ה26/6/22.
9.
להלן
רשימת עו"ד שנכחו במפגש :
א. משרד עו"ד טובה כהן – פרופיל
משרד
ב. עו"ד נעמה ברון – פרופיל
משרד
ג. משרד עו"ד גיא יקותיאל – פרופיל
משרד
ד. משרד עו"ד אלי תוסיא כהן – פרופיל
משרד
10.
במהלך
הכנס נשאלו שאלות על ידי בעלי הדירות שנכחו, מצורפות מספר שאלות ותשובות כפי
שהוצגו בכנס:
א. האם רק הנציגות חותמת מול עו"ד הדיירים?
תשובה: תפקיד הנציגות הינו להוות גורם מקשר בין הגופים השונים
(עו"ד, יזם, חברת מנהלת וכו') לבין הדיירים, לצורך העברת מידע ולצורך קידום
התהליך בצורה יעילה ומיטבית.
כל חוזה וכל הסכם מחויב לעבור לכלל הדיירים במתחם ועל כל אחד מבעלי הדירות
לחתום באופן עצמאי.
אנו נלווה אתכם ונדאג שתקבלו את כל המידע הנדרש ושתבינו הכל לפרטי פרטים לפני
שתחתמו על כל הסכם כזה או אחר.
ב. מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים עו"ד דיירים?
תשובה: ישנם עו"ד רבים וטובים בתחום השונים בכלל ובתחום המקרקעין
בפרט.
חשוב לוודא שעו"ד הנבחר עומד בתנאים הבאים:
- ידע מקצועי וניסיון רב הממוקד לתחום ההתחדשות העירונית.
- ידע מקצועי וניסיון רב עם גופי הרישוי והתכנון במרחב (רמת גן).
- מענה אנושי ישיר וזמין לעו"ד המייצג.
- הרבה לקוחות ממליצים.
ג. מהו פרק הזמן הנדרש
להוציא פרויקט בסדר גודל כזה ומה יכול להשפיע על מרכיב הזמן?
תשובה: בד"כ 7-10 שנים
מתחילת הדרך ועד לקבלת מפתח.
אמנם קידום ואישור התוכניות מול גופי התכנון והרישוי והוועדות השונות הינו עניין שלוקח
זמן, אך ישנם מספר דברים שעשויים לזרז את התהליך בצורה משמעותית:
- התנהלות טובה ומאוחדת והרתמות של כלל בעלי הדירות והנציגים לטובת התהליך.
- יזם מקצועי ומנוסה המתמצה בקידום תוכניות בכלל ובקידום באזור הפרויקט בפרט.
- עו"ד מקצועי שידע לכסות את כל הצד המשפטי של הפרויקט בצורה מיטבית.
ד. כיצד מתבצעת בחירת
הדירות החדשות?
תשובה: ישנן שיטות שונות
ומגוונות, כדוגמת:
- כל בעל דירה מקבל דירה חדשה 2-3 קומות הקומה בו נמצאה דירתו הישנה.
- היזם נותן מבחר דירות
מסוים בטווח קומות מסוים וכל דייר זכאי לבחור דירה בהתאם להערכת שווי המתבצעת
ע"י שמאי מטעם בעלי הדירות.
- בחירת דירות משליש אמצעי בבניין.
בעניין זה, כל יזם מציע שיטה אחרת ובד"כ ניתן להתמקח כחלק מהמו"מ המתבצע
בנושא.
הנוכחים
בכנס מטעם המארגן:
חברת Re-Build:
- תום הרוש
- בועז זיידל
- טינר בן דוד
עו"ד הנוכחים בכנס:
- משרד עו"ד טובה כהן ושות'
- עו"ד נעמה בראון
- עו"ד גיא יקותיאל
- עו"ד אלי תוסיא כהן
הנוכחים בכנס מטעם בעלי הדירות:
אבא הלל 50:
- יאיר וכרמלה עובדיה
- מינה וישי ששון ישר
- פרידה ואורלין טביב
- אורלי חדד וביתה חופית
אבא הלל 52:
- חגית גור זיו
- יניר פדי ואימו
פני הגבעה 4:
- דורון חן
סה"כ נכחו בכנס 20 משתתפים.
מתוכם 4 נציגים שהם כ57% מכלל נציגות המתחם.
שאר הנציגים לא יכלו להגיע מסיבות אישיות.
בברכה,
בועז זיידל - מנהל התחדשות עירונית Re-Build
|