כל אדם המשכיר או שוכר דירה מכיר את המונח "הסכם שכירות בלתי מוגנת". הסכם שכירות מוגנת מעגן שכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה ולא שולמו בגינה דמי מפתח. כאן אסביר את מושגי היסוד ואפרט את הסעיפים המהווים בסיס לחוזה שכירות כזה.

אם כך, מהי המשמעות המעשית של מונח זה, כנגד חוזה שכירות בלתי מוגנת עומדת השכירות המוגנת שהיא שכירות בדמי מפתח. כיום נמצא רק הסכמי שכירות בלתי מוגנת, ואם וכאשר ניתקל בשכירות מוגנת הרי שמקורה בהסכמים ישנים מאוד.

חוק הגנת הדייר מעגן את מוסד השכירות המוגנת בדמי מפתח. מלבד דמי השכירות הנמוכים משמעותית, הרי שבשכירות כזו קשה יותר לפנות את הדייר הנמצא בשכירות מוגנת, גם אם אחת מעילות הפינוי מתקיימת. לבית המשפט יש את הסמכות להכריע ולהחליט לא לפנות את הדייר ועליו גם לוודא כי לדייר יש מקום מגורים חלופי.

הסעיפים המומלצים/המקובלים בהסכם שכירות בלתי מוגנת

במידה והמשכיר מעוניין לשמור על הנכס שלו ולחתום על הסכם הוגן מול השוכר הוא יכול לפנות אל עורך דין, או לחילופן לערוך חוזה לבדו. במידה והוא בוחר לעשות זאת, עליו ועל השוכר לשים לב אל מספר דגשים:

1. תקופת השכירות – בכל חוזה שכירות דירה בלתי מוגנת סטנדרטי צריך לציין את תאריך ההתחלה של תקופת השכירות ותאריך סיום השכירות. כמו כן, יש לציין האם ניתנת לשוכר אופציה להארכת השכירות,לאיזו תקופה ומהם דמי השכירות החלים בתקופה זו.

2. דמי שכירות – בהסכם השכירות צריכים להופיע במפורט דמי השכירות, התאריך להעברת התשלום והכפפה לתנאים מסוימים במידה וקיימים.

3. חשבונות הנכס – בחוזה שכירות יש לציין את כל החשבונות החלים על השוכר או על המשכיר, כגון חשבון חשמל, מים, גז, ארנונה, וועד בית ועוד.

4. בטחונות – על מנת שהמשכיר יוכל לשמור על הנכס שלו עליו לבקש בטחונות: ערבות בנקאית, צ'ק פיקדון, כסף מזומן, חתימת ערבים לחיובי השוכר וכדומה.

5. פיצויים – הצד המפר חוזה שכירות בלתי מוגנת צריך לשלם פיצויים לצד הנפגע. גובה הפיצויים הינו מוסכם מראש וצריך להופיע גם הוא בחוזה, עליו חותמים מראש שני הצדדים.

6. סיום מוקדם של תקופת השכירות – חשוב להגדיר מראש מהם התנאים לסיום מוקדם של תקופת השכירות, כיצד נדרוש הודעה מוקדמת? האם בעל פה או בכתב? האם נאפשר שוכר חלופי? האם נדרוש פיצוי בגין הפינוי המוקדם? פרטים אלו ואחרים רצוי שיופיעו בהסכם.

לסיכום

מרבית הסכמי השכירות נערכים כיום תחת ההגדרה של שכירות בלתי מוגנת יש לשים לב היטב לסעיפים המופיעים בחוזה. חילוקי דעות עלולים להיווצר בכל שלב של עריכת חוזה מן הסוג הזה, ולכן חשוב להתייעץ עם עורך דין בתחום המקרקעין מוקדם ככל האפשר. זכרו כי תפקידו של החוזה הוא לשמור על האינטרסים של הצדדים. חשוב לציין כי בתי המשפט עדיין עומדים לצד הדיירים ומספקים להם הגנה בכל מקרה בו הפרטים המופיעים בחוזה עשויים להשתמע לשני פנים. ודאו כי החוזה שלכם מכיל את כל המרכיבים החשובים והגנו על עצמכם מפני שכירות שאינה מגנה על האינטרסים שלכם ועלולה להיות מקור לאי נוחות רבה במהלך תקופת השכירות.

אני מאחלת לכולכם שנה טובה, פורייה ומבורכת – כתיבה וחתימה טובה

עו"ד רבקה-רביד רובין